Выписка из ЕГРН при купле-продаже квартиры

За ведение ЕГРН и актуальность сведений в нем отвечает Росреестр (ч. 1 ст. 3, ч. 4 ст. 7 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – Закон N 218-ФЗ), п. 5 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 N 457).

Виды выписок из ЕГРН

На сегодняшний день действуют 12 форм выписок (п. 1 Приказа Росреестра от 04.09.2020 N П/0329). Среди них выписки из ЕГРН:

• об объекте недвижимости;
• об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• о переходе прав на объект;
• о правах лица на имевшиеся и имеющиеся у него объекты недвижимости;
• о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;
• о содержании правоустанавливающих документов;
• о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
• о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и/или обременениях объекта недвижимости.

Выписки предоставляются в электронном виде и в бумажном. Как правило, за деньги, но в некоторых случаях бесплатно.

Разные формы предназначены для разных целей. К примеру, если налоговики неверно посчитали физлицу налог на имущество, то исправить ситуацию поможет выписка о кадастровой стоимости объекта. Ее, кстати, пользователь портала Госуслуг с подтвержденной учетной записью может заказать бесплатно. А если ИФНС считает вас собственником недвижимости, которую вы уже продали, то можно заказать выписку о правах на имевшиеся (имеющиеся) объекты недвижимости и представить ее в налоговую. Такую выписку гражданин может заказать только сам на себя, поскольку в ней будут содержаться сведения ограниченного доступа.

Какие выписки понадобятся при купле-продаже квартиры

Обычно при продаже квартиры собственник или его риелтор заказывают в Росреестре выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (форма по Приложению 2). В ней предусмотрены графы для отражения следующих сведений (ч. 7 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Конечно, в выписку попадают и иные данные, к примеру, сведения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя и др. Поэтому до покупки квартиры выписку из ЕГРН нужно изучить досконально. Вместе с тем, перечень сведений, приведенных в таблице выше, это то, на что нужно обратить внимание в первую очередь.

Сведения о собственниках квартиры

Если раньше (до 01.03.2023) заказать выписку из ЕГРН и получить полные сведения, в том числе о собственниках квартиры, мог любой, кто знал ее полный адрес или кадастровый номер, то сейчас информация о владельцах жилья по умолчанию в выписке НЕ указывается: ни персональные данные человека, ни сведения о регистрации за ним права собственности (когда это произошло, на основании какого документа и т.д.). Это сделано с целью защиты, в первую очередь, персональных данных собственников, в том числе одиноко проживающих пенсионеров и иных социально незащищенных слоев населения (ч. 1.3 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Сказанное не касается собственников – юридических лиц. Информация о них, как и прежде, относится к общедоступным сведениям и указывается в выписках из ЕГРН (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопрос 5).

Но как же теперь покупатель сможет приобрести квартиру на вторичном рынке? Ведь без проверки информации о продавце это очень рискованно. Способы есть.

Выписка из ЕГРН с данными о владельцах жилья

Выписку с персональными данными о собственнике квартиры выдадут, если (ч. 1, 5, 6 ст. 36.3 Закона N 218-ФЗ):

• заказал ее сам собственник. Либо его законный представитель, супруг/супруга и еще ограниченный круг лиц. К примеру, залогодержатель в отношении объекта, находящегося у него в залоге, наследник недвижимого имущества (п. 3, 7 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
• собственник разрешил предоставлять сведения о себе;
• выписку заказал нотариус по запросу заинтересованного лица после проверки обоснованности запроса (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Также доступ к ФИО и дате рождения собственников, как и ранее, имеют правоохранительные органы, судьи, приставы-исполнители, арбитражные управляющие, ведущие дела о банкротстве и некоторые другие лица (п. 6, 8 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). Но их участие в обычных сделках по купле-продаже жилья обычно не требуется, поэтому подробно разбирать их возможности и полномочия мы не будем.

Итак, рассмотрим вариант, когда собственник самостоятельно получает выписку через Госуслуги или МФЦ. Отметим, что в этом случае в выписке будут не только его ФИО и дата рождения, но также паспортные данные и СНИЛС. При использовании любого другого способы получения выписки в ней отразятся только ФИО правообладателя и дата рождения.

Собственник оформляет электронную выписку из ЕГРН на портале Госуслуг

Бесплатно на портале можно оформить онлайн-выписку через раздел «Земля Дом».

Дальше нажимаете «Начать».

Затем нажимаете на ссылку «Получить онлайн-выписку». 

Через несколько минут в Личном кабинете появится выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, но в ней не будет технического плана расположения помещения на этаже. Но вряд ли это можно считать проблемой. Обычная практика сегодня – предоставлять потенциальному покупателю квартиры перед сделкой поэтажный план и экспликацию к нему. Их оформляют в БТИ или Ростехинвентаризации.

К онлайн-выписке в формате PDF прилагаются файлы xml и sig. В файле sig содержится электронная подпись, которой была подписана выписка. Если нужно направить выписку другим пользователям, то пересылать необходимо все 3 файла. Тогда выписка будет считаться достоверной. Если покупатель решит проверить подлинность выписки, он сможет сделать это с помощью сервиса Госуслуг «Проверка электронной подписи электронного документа». Достаточно будет загрузить файлы PDF и sig в соответствующие поля.

Результат проверки появится на той же странице ниже.

Чтобы быть уверенным в выписке, покупатель может попросить продавца сделать запрос на выписку в его присутствии. Ведь сегодня для этого нужен только смартфон и учетная запись на портале Госуслуг.

Самостоятельно распечатывать электронную выписку с портала Госуслуг не имеет смысла, она имеет юридическую силу именно как электронный документ. Но можно распечатать ее в МФЦ. Для этого понадобится паспорт и номер заявления на выписку, он отображается в Личном кабинете на портале. После распечатки на выписке поставят синие печати МФЦ, а уполномоченный сотрудник центра поставит свою подпись.

Собственник оформляет выписку через МФЦ

Чтобы получить выписку в МФЦ (без оформления ее онлайн на портале Госуслуг), собственнику понадобится паспорт и документ на недвижимость: старая выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Если документы на квартиру утеряны, нужны будут хотя бы сведения о ней – адрес и площадь или кадастровый номер.

Прямо в МФЦ вместе с сотрудником вы сможете заполнить заявление на предоставление выписки. Там же можно будет ее оплатить. Обычно на всю процедуру уходит не более 5 рабочих дней: 3 дня дается на оформление и 2 дня закладывают на внутреннюю пересылку документов между МФЦ и Росреестром.

На бумажной выписке из ЕГРН сегодня должны проставлять QR-код. Он также нужен для проверки ее подлинности.

Собственник разрешил предоставлять сведения о себе в выписках из ЕГРН

Другой вариант получения выписки на квартиру с данными о правообладателе – по его же разрешению. Владелец квартиры может подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных (госпошлину платить не нужно). Тогда в ЕГРН в течение 3 рабочих дней будет внесена соответствующая запись о разрешении и каждый, кто будет запрашивать выписку об имуществе данного собственника, узнает его ФИО и дату рождения (ч. 1 ст. 36.3 Закона N 218-ФЗ). СНИЛС и паспортных данных в выписке не будет.

Подать заявление о раскрытии персональных данных можно:

• через портал Госуслуг;
• в Личном кабинете на сайте Росреестра (войти в него можно также по логину и паролю от портала Госуслуг);
• в МФЦ;
• в банке – через информационный канал взаимодействия между банком и Росреестром. Сегодня такие каналы налажены практически у всех банков, предоставляющих гражданам ипотечные кредиты.

Персональные данные владельца квартиры раскрываются бессрочно. То есть сделать их доступными на какой-либо определенный срок нельзя. Но если собственник передумает, то он в любой момент может подать новое заявление о погашении записи, разрешающей предоставление его персональных данных третьим лицам (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопросы 1, 2).

Отметим также, что, открывая персональные данные, собственник открывает их для всех. Не получится сделать эти сведения доступными, к примеру, только для банков, но оставить закрытыми для обычных физлиц (Письмо Росреестра от 03.03.2023 N 06-00307/23@, вопрос 21).

Выписку из ЕГРН предоставляет нотариус

Еще один вариант получения выписки – через нотариуса.

Удостоверить сведения о собственнике в ЕГРН (опять же – его ФИО и дату рождения) вправе нотариус. То есть любой человек может обратиться к нотариусу, чтобы тот направил запрос в Росреестр и предоставил выписку из ЕГРН с персональными данными собственника определенной квартиры. Но нотариус при этом попросит предоставить доказательства того, что такие сведения лицу необходимы для защиты своих прав и законных интересов. К примеру, если человека залили соседи сверху, и он планирует обращаться в суд с целью возмещения ущерба, но не знает, кто является собственником квартиры, расположенной этажом выше, то ему имеет смысл как раз обратиться к нотариусу. При этом кроме паспорта пострадавший должен будет предоставить документы, подтверждающие факт залива.

А в случае с продажей квартиры на вторичном рынке подойдет предварительный договор купли-продажи. Он будет являться основанием для предоставления выписки с персональными данными продавца потенциальному покупателю (ст. 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате», утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).